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Der größte Kauf Ihres Lebens verzeiht wenig. Diese Liste führt Sie durch die fünf Phasen: Was prüfen Sie vor Ort, welche Unterlagen brauchen Sie, was klärt die Finanzierung — und was steht kurz vor dem Notartermin an.
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Zwischen der ersten Begeisterung und dem unterschriebenen Kaufvertrag liegen ein paar Wochen, in denen sich entscheidet, ob der Kauf trägt. Wer die Punkte hier abarbeitet, kauft mit offenen Augen — und verhandelt aus einer besseren Position.
Tipp: Über das Info-Symbol neben jedem Punkt öffnen Sie eine ausführliche Erklärung — warum der Punkt zählt und worauf es ankommt.
Wer vorbereitet hinfährt, sieht mehr als die frische Farbe.
Rechnen Sie vom Monatsbudget her, nicht vom Kaufpreis: Was können Sie dauerhaft zahlen, auch wenn ein Einkommen wegfällt oder die Zinsen nach der Bindung steigen? Die Rate sollte Sie nicht an die Grenze bringen — Instandhaltung, Rücklage und Leben kommen obendrauf.
In umkämpften Lagen entscheidet oft nicht der höchste Preis, sondern die verlässlichste Zusage. Eine schriftliche Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank zeigt dem Verkäufer, dass der Kauf nicht an der Finanzierung scheitert — und verschafft Ihnen Vorrang.
Die Lage ist das Einzige, was Sie später nicht ändern können. Fahren Sie bewusst mehrfach hin: werktags, abends und am Wochenende. Achten Sie auf Verkehrslärm zur Rushhour, Parkplatzsituation und darauf, was auf den Nachbargrundstücken geplant ist — ein Blick in den Bebauungsplan lohnt.
Wohnflächenangaben sind erstaunlich oft großzügig gerechnet, etwa wenn Balkone oder Dachschrägen voll mitgezählt werden. Notieren Sie Unstimmigkeiten und fragen Sie gezielt nach — das ist zugleich ein guter Test dafür, wie offen der Verkäufer kommuniziert.
Zwei Stunden Aufmerksamkeit, die Zehntausende sparen können.
Feuchtigkeit ist der teuerste versteckte Mangel. Achten Sie auf muffigen Geruch, Salzausblühungen im Keller, dunkle Ecken hinter Möbeln und frisch überstrichene Stellen an Außenwänden. Wer frisch gestrichen hat, hat oft etwas zugedeckt — fragen Sie freundlich, aber konkret nach.
Diese drei Posten entscheiden über Ihre Ausgaben der kommenden zehn Jahre. Fragen Sie nach dem Baujahr der Heizung — bei alten Anlagen kann eine Austauschpflicht greifen. Bei Fenstern zählt die Verglasung, beim Dach Dämmung und Zustand der Ziegel.
Ein Sicherungskasten mit alten Schraubsicherungen und wenige Steckdosen pro Raum deuten auf eine Elektrik aus einer anderen Zeit hin. Eine komplette Neuinstallation ist ein erheblicher Posten — und in bewohntem Zustand besonders unangenehm.
Kaufen Sie nie nach nur einer Besichtigung, und nie im Dämmerlicht. Ein Bausachverständiger kostet einige hundert Euro und ist die beste Investition des ganzen Kaufprozesses — er sieht in einer Stunde, was Laien in einem Jahr nicht auffällt.
Fotografieren Sie systematisch: jeden Raum, Sicherungskasten, Heizung, Keller, Fassade, Dach. Zu Hause sehen Sie auf den Bildern Dinge, die vor Ort untergegangen sind — und Sie können Objekte sauber vergleichen.
Was Sie nicht gesehen haben, können Sie nicht bewerten.
In Abteilung II stehen Lasten wie Wege- und Wohnrechte oder Nießbrauch — die bleiben bestehen, auch wenn Sie kaufen. In Abteilung III stehen Grundschulden, die vor der Übergabe gelöscht werden müssen. Lassen Sie sich einen aktuellen Auszug zeigen, keinen alten.
Der Verkäufer muss ihn unaufgefordert vorlegen. Der Bedarfsausweis ist aussagekräftiger als der Verbrauchsausweis, weil er nicht vom Heizverhalten der Vorbewohner abhängt. Eine schlechte Effizienzklasse bedeutet: hohe Heizkosten oder eine anstehende Sanierung.
Die Protokolle der letzten drei bis fünf Eigentümerversammlungen sind die ehrlichste Auskunft über ein Haus: Dort steht, was kaputt ist, worüber gestritten wird und welche Sanierungen beschlossen — oder immer wieder verschoben — wurden. Lesen Sie sie unbedingt.
Eine niedrige Rücklage klingt gut, ist aber ein Warnsignal: Steht eine große Sanierung an, zahlen Sie als neuer Eigentümer per Sonderumlage mit — auch wenn der Beschluss vor Ihrem Kauf gefasst wurde. Fragen Sie gezielt nach geplanten Maßnahmen.
Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern in einem eigenen Verzeichnis bei der Baubehörde — und werden deshalb gern übersehen. Sie können den Anbau verhindern, den Sie fest eingeplant hatten.
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Wahrheit.
Die Nebenkosten liegen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung im deutlich zweistelligen Prozentbereich des Kaufpreises — und sie finanzieren Banken ungern mit, weil ihnen dafür keine Sicherheit gegenübersteht. Planen Sie sie von Anfang an aus Eigenkapital ein.
Räumen Sie für den Kauf nicht Ihr letztes Konto leer. Nach dem Einzug kommen Küche, Umzug und die erste unvorhergesehene Reparatur — und der Notgroschen von drei bis sechs Monatsausgaben sollte trotzdem stehen bleiben.
Die Zinsbindung bestimmt, wie lange Ihre Rate sicher ist — danach kommt das Zinsänderungsrisiko. Eine anfängliche Tilgung von deutlich über einem Prozent verkürzt die Laufzeit erheblich. Ein kostenloses Sondertilgungsrecht kostet meist nichts extra und verschafft Ihnen Spielraum.
Schon geringe Zinsunterschiede summieren sich über die Laufzeit auf einen fünfstelligen Betrag. Vergleichen Sie das Gesamtpaket, nicht nur den Zinssatz: Bereitstellungszinsen, Sondertilgung, Flexibilität bei der Rate.
Die Finanzierung läuft zwanzig, dreißig Jahre — in dieser Zeit kann viel passieren. Eine Risikolebensversicherung in Höhe der Restschuld sorgt dafür, dass die Familie im Haus bleiben kann. Und Berufsunfähigkeit ist statistisch das größere Risiko als der Todesfall.
Die letzten Tage, in denen Änderungen noch einfach sind.
Bei Verbrauchern muss der Entwurf zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Diese Frist ist Ihr Schutz — lassen Sie sich nicht zur Eile drängen. Lesen Sie ihn in Ruhe und notieren Sie jede Frage; der Notar ist verpflichtet, sie zu beantworten.
Was nicht im Kaufvertrag steht, gilt nicht — mündliche Zusagen sind später praktisch nichts wert. Küche, Einbaumöbel, Gartenhaus: Alles, was mitgekauft wird, muss ausdrücklich benannt sein. Auch bekannte Mängel gehören hinein.
Mit der Beurkundung sind Sie zur Zahlung verpflichtet — unabhängig davon, ob die Bank am Ende auszahlt. Deshalb: Erst die verbindliche Zusage, dann der Notartermin. Nie umgekehrt.
Halten Sie am Übergabetag alle Zählerstände, die Zahl der Schlüssel und jeden sichtbaren Mangel schriftlich fest, von beiden Seiten unterschrieben. Das verhindert Streit über Nebenkosten und Schäden, die später niemand gewesen sein will.
Diese Checkliste ist eine unverbindliche Serviceleistung und ersetzt keine individuelle Beratung — insbesondere keine Rechts- oder Steuerberatung. Keine Rendite- oder Erfolgsversprechen.
Ein ehrliches Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Danach wissen Sie, wo Sie stehen — und wie sich Ihre Ziele wirklich erreichen lassen.
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